يمثل البناء ركيزة أساسية من ركائز التنمية، فكلما تطورت طرق البناء وأساليبه كلما دل ذلك على تطور النمو الاقتصادي لأي دولة ما، إذ الجانب العمراني يكتسي صبغة أساسية وهامة باعتباره يشكل المظهر الخارجي للبلاد والدليل على مستوى نموها، كل ذلك استناد إلى أن العقار يعتبر مقوما من مقومات الثروة.
لذلك فإنّ الرغبة في تطوير المنظومة العمرانية أصبحت، في العصر الراهن، من بين أولويات الدول باعتبارها رغبة جماعية لا يقتصر الاهتمام بها على أصحاب الاختصاص فقط.
ونظرا لأهمية قطاع البناء فمن الواجب الاتجاه نحو خلق هياكل تهتم بمسائل هذا القطاع في كل جوانبه وليكتسب مرونة، وفي ظل هذه الظروف الجديدة، أصبح الحديث عن البعث العقاري والباعثين العقاريين أمرا ضروريّا لذلك تطرّقنا للخوض في هذا الموضوع إلى هيكل من هياكل البعث العقاري والمتمثّل في الغرفة النقابية الوطنية للباعثين العقاريين التي يترأّسها السيد فهمي شعبان فطرحنا عليه بعض الأسئلة عن نشاط الغرفة وجديدها في قطاع العقارات وأهم المقومات التي يرتكز عليها قطاع البناء إلى جانب التطرق إلى موضوع تملّك الأجانب وموقفهم من قانون المالية 2017، فتقبّل أسئلتنا بترحاب كبير وجاءت إجاباته على النحو التالي:
فيم يتمثّل نشاط الغرفة النقابية الوطنية للباعثين العقاريين؟ وما جديدها؟
تعمل الغرفة النقابية الوطنية للباعثين العقاريين التابعة لمنظمة الأعراف منذ 5 سنوات مثل خلية للنحل في خدمة القطاع وأصحاب المهنة وكذلك في خدمة المواطن التونسي وكل ما له علاقة بالباعثين العقاريين وقد شاركنا في عديد القوانين المتصلة بقطاع البعث العقاري الذي يهمّ « السكن الأول » و »السكن الثاني » و »السكن الثالث »، فالسكن الأول سيرى النور بداية من سنة 2017 والذي أعلن عنه رئيس الحكومة وانطلقت بخصوصه ورشات عمل بوزارة التجهيز تتطلّب أحنا يوما كاملا من دراسة كيفية تنفيذ هذا البرنامج، كما قمنا أيضا باتفاقيات شراكة مع المستلزمين العقاريين والعموميين كالشركة التونسية للكهرباء والغاز والشركة الوطنية لاستغلال المياه والديوان الوطني للتطهير واتصالات تونس والوكالة الوطنية للتحكم في الطاقة…
كانت علاقتنا مع المستلزم العمومي متذبذبة إلاّ أنه اليوم أصبح لنا شريكا، ونحن في اتصال مباشر مع الإدارة في البحث عن الحلول لأي إشكال وجاء ذلك نتيجة مجهود جبّار قامت به الغرفة.
كما عقدنا دورتان لليوم الوطني للبعث العقاري سنتي 2014 و2015 وستليها الدورة الثالثة يوم 10 ماي 2017 وتعتبر دورة استثنائية لأنها بإشراف رئاسة الحكومة حيث قمت بلقاء السيد رئيس الحكومة يوم 4 نوفمبر وقبل دعوتي لافتتاح هذه التظاهرة كما تعتبر هذه الدورة استثنائية لأننا سنغيّر المفهوم المعتمد في الدورة بالإضافة إلى حضور عديد المنظمات العالمية في قطاع البعث العقاري من أوروبا وأمريكا ولبنان ومصر والمغرب والجزائر.
كما سبق وذكرت أننا خلية نحل بالتعاون مع وزارة التجهيز استعداد للدورة الثالثة والعمل على إنجاحها مع الدفاع عن حقوق الباعث العقاري عند تعرّضه لبعض المشاكل مع البلديات في كافة أنحاء الجمهورية، وعلاقتنا طيبة مع إدارات الملكية العقارية ونحن في انتظار مذكّرة إدارية من محاضن الملكية العقارية لتوحيد الاجراءات بالنسبة للتقسيم العمودي وذلك خلال بضعة أيام لصدور هذه المذكّرة إلى جانب الدفاع عن مكتسبات البعث العقاري نظرا لصدور عدّة قوانين جديدة كما أصبح للغرفة دور كبير في صدور هذه القوانين كما سنشارك رئاسة الحكومة ووزارة الوظيفة العمومية في شهر ديسمبر المقبل حول موضوع كيفية مراجعة الحصول على رخصة البناء الذي يتكفّل به فريق عمل بأمر من رئاسة الحكومة ويتكوّن أعضاؤه من الغرفة النقابية الوطنية للباعثين العقاريين وعمادة المهندسين المعماريين ووزارة الشؤون المحلية ووزارة التجهيز وفنيّين وأعضاء من بلدية تونس ومستشارين قانونيين من رئاسة الحكومة وتترأّس هذا العمل السيدة « ألفة الصولي » وقد قمنا بعدّة جلسات منذ شهر ديسمبر 2015 وكذلك طيلة هذا الأسبوع دون أن ننسى مشاركة البنك الدولي في هذا الفريق حيث اجتمعنا مع أعضائه مدة أسبوع كامل وقمنا بزيارات ميدانية لبعض البلديات كبلدية المرسى وتونس بن عروس وقمنا بتدوين حوصلة حول هذه الزيارات والخروج بعمل مشترك للبحث في مشاغل البعث العقاري مع القطاع البنكي والإداري. وقد وصلنا تقرير البنك الدولي حول كيفية تغيير الحصول على رخصة البناء والتقاسيم كما أن للقطاع الخاص رأي في ذلك الذي تمخّض عنه اجتماع برئاسة الحكومة وخلال شهرين سنصدر مقترحات للخروج من روتينية الإدارة لتعود بالفائدة للباعث العقاري والمواطن التونسي للتقدم برخصة البناء من خلال التسهيلات التي تضمنها البلديات وهي مقترحات على المدى القريب والمتوسط والبعيد ثمّ يقع تمريرها على المجلس الوزاري ثم يقع المصادقة عليه بمجلس نواب الشعب.
كما قمنا باتفاقيات مع الأفارقة خاصة مع الكوديفوار التي سنزورها في فيفري 2017 حيث طلبنا حضور مسؤولي البلدية ومن الإدارات وذلك طيلة ثلاث أيام يكون اليوم الأول حول الإدارة وكيفية الانتصاب والتعامل مع الإدارة والتسهيلات التي ستقدّمها واليوم التالي سيخصّص لزيارة بعض المواقع وسيخصّص اليوم الثالث لحوصلة هذه الزيارات.
المفهوم الجديد للبعث العقاري يتمثّل في تجاوز مفهوم الشراكة من خلال النزول للميدان والتعامل المباشر مع الإدارة إذ أصبح الباعث العقاري اليوم ذو خبرة ممّا يخوّل له تصدير معارفه لإفريقيا بمعنى الانتصاب والاستثمار الكامل دون تعطيلات.
وتتمثّل قيمة الغرفة النقابية الوطنية للباعثين العقاريين في التجربة الأولى من خلال « السكن الأول » وهي تجربة أولى عربيّا وإفريقيا وهذا المسكن موجّه للعائلة التونسية والأجير في القطاعين العام والخاص دون امتلاك سابق لمسكن آخر وهذا المسكن مقتني من قبل باعث عقاري مرخّص له ويكون مدخول العائلة من 1650 دينار إلى 3750 دينار بمعنى تقاضي راتب يمثل ما بين 4.5 و10 أضعاف الأجر الأدنى الخام المضمون في تونس (الأجر الأدنى المضمون يقدر بنحو 350 دينارا) ولا يتجاوز ثمن المسكن 200 ألف دينار، وللمواطن الحق في الحصول على قرض بنكي لاقتناء مسكن.
ما هو جديد مشروع المسكن الأول؟
المسكن الأوّل هو تمويل ذاتي من الدولة التونسية يتوفّر في شكل قرض ميسّر لأنّ المسكن لا يتجاوز 200 ألف دينار وبالتالي هناك 40 ألف دينار تمويل ذاتي ستقوم بتوفيره الدولة.
هذا المشروع يتمتع بشروط ميسرة من الدولة في الحصول على التمويل الذاتي حيث تم إقرار في قانون المالية لسنة 2017 في انتظار تفصيله من خلال أمر حكومي، تمويل الدولة بنسبة 20% بشروط ميسرة منها إمهال التسديد لمّدة خمس سنوات قبل تسديد القرض على 7 سنوات بفائض 2% فقط من قيمة القرض لمسكن يشترط أن لا تتجاوز قيمته 200 ألف دينار مع إمكانية مراجعة هذا السعر.
ففي حالة الاستجابة لشروط الحصول على قرض للمسكن الأول يقوم البنك بتوفير نسبة 20% آليّا كما وقع ذكر ذلك بالإضافة إلى وثيقة التصريح على الشرف ووثيقة كشفية من القباضة المالية تقرّ بعدم امتلاكه لمسكن آخر.
وهذا القرض هو مراعاة للإمكانيات الماديّة لمتوّسطي الدخل خاصة مع تراجع القدرة الشرائية لهذه الطبقة وعجزها عن الادخار وهذا المشروع هو لتوفير التمويل الذاتي والحصول على قرض دون تسبقة.
وقد عقدت في الشهر الماضي جلسة عمل بإشراف وزير التجهيز « محمد صالح العرفاوي » حول شروط الحصول على التمويل الذاتي في برنامج السكن الأّول.
و خلال الجلسة تمّ مناقشة جميع الإجراءات التي تم وضعها لتمكين المواطن من الانتفاع بهذا البرنامج وطرق تسهيلها والعمل على إنجاح مسار تنفيذه، حيث دعا الوزير إلى الإسراع في إعداد الإطار القانوني والترتيبي المنظم لشروط الانتفاع بهذا البرنامج بعد إدخال التعديلات اللازمة حتى يتسنى عرضه على مجلس وزاري ومن ثمة تقديم لمجلس نواب الشعب للمصادقة عليه والشروع في تنفيذه والانتفاع به في أقرب الآجال.
وقد حضرنا الجلسة مع رئيس ديوان وزارة التجهيز وممثلة عن الجمعية المهنية للبنوك والمؤسسات المالية والمدير العام للإسكان والمدير العام للشؤون القانونية والعقارية والنزاعات وعدد من ممثلي الإدارتين العامتين ذات العلاقة ووزارة المالية والبنك المركزي وبنك الإسكان وبنك تونس العربي الدولي.
ماذا عن الجودة في قطاع البناء؟
يمثّل البعث العقاري مهنة تساهم في إنماء التراث الوطني العقاري. ويتمثل بالخصوص وحسب نص القانون عدد 47 لسنة 1977 مؤرخ في 2 جويلية 1977 المتعلّق بتنظيم مهنة البعث العقاري بتونس في تشييد عقارات أو مجموعات من العقارات المخصصة للسكنى بنسبة 3/4 على الأقل من مساحة السقف المزمع بناؤها قصد البيع أو الكراء ويكون البناء على مساحات قد تم اقتناؤها وتهيئتها. ولا يمكن أن يمارس هاته المهنة إلا الأشخاص ذو الجنسية التونسية والذوات المعنوية في إطار شركات تونسية للبعث العقاري، وبهذا العنوان فالشخص أو الذوات المعنوية يطلق عليه اسم باعث عقاري ويتعين عليه أن يخضع إلى ما جاء به هذا القانون من الالتزامات وله أن يتمتع بالامتيازات التي نص عليها.
وقد شهد قطاع البعث العقاري عدة تغييرات وتطوّرات ساهمت في إنماء وتطوير المنظومة العمرانية.
ويضطلع قطاع البناء على المستوى الاقتصادي بدور استراتيجي إذ أنه على الرغم من كون قطاع البناء يتّجه أساسا نحو تلبية احتياجات السوق المحلية، إلّا أن انفتاحه مؤخرا على السوق الخارجي مكّنه من التعريف بالمنتوج والخبرة التونسية في هذا المجال.
وبالتالي فإنّ كلّ مشروع له خصوصياته وكراس شروطه اجتماعي أو اقتصادي أو المشروع الرفيع والفاخر وكلّ باعث عقاري يقوم بتحسين منتوجه حسب رؤيته ومكان المشروع الذي يفرض نوع العقار وأيضا سعر العقار.
اليوم أصبح الباعث العقار يتفنّن في منتوجه من خلال الجودة العالية في السكن من كماليات وتزويق وغيرها وهو ما يؤكّد اكتساب الباعث العقاري للخبرة الكافية التي تمكّنه من الإبداع شرط وجود الوقت والتراخيص اللازمة والتسهيلات الإدارية فمن الإشكاليات التي تواجه الباعثين العقاريين اليوم هي البيروقراطية وكثرة التراخيص الإدارية التي تجعل عملية البعث العقاري صعبة ومعّقدة وتعطّل السير الطبيعي للعمل وعلى هذا الأساس فقد كسبنا معركة والطريق لازالت طويلة وشائكة.
أي دور للبحث العلمي في النهوض بقطاع البناء؟
يمكن القول أن غالبية أعمال البحث العلمي في وضعه الراهن في تونس لا تمثل أكثر من جهود فردية مبعثرة بعيدة عن التطبيق العملي والصلة بالمجتمع كما أنها جهود تكاد تنعدم ويعود ذلك إلى انشغالنا بموضوع الرخص والإضرابات والاحتجاجات وتماطل الإدارة في النظر في ملف البعث العقاري لكن لابد من الاعتراف بالدور الهام الذي يتميّز به البحث العلمي ويمكن أن نذكر الصالونات الخاصة بالبناء ومواد التجهيز بسوسة وصفاقس.
نحن اليوم نفتقد لليد العاملة المختصة لأننا نمتلك المواد الأولية لكن لا نملك المهارة في التصرف فيها وبالتالي يمكن القول بعزوف الشباب للإقبال على مراكز التكوين والبحث عن الحياة السهلة والتوجّه نحو مراكز التكوين تقتصر على شريحة معينة ذات هدف، وبالتالي إنّ معظم العاملين بقطاع البناء أفارقة لذا هناك صعوبات في توفير اليد العاملة الكافية ممّا يتسبّب في عدم إيفاء المقاول لوعوده لهذه الأسباب وخاصة تعلّل العامل بأيام العطل.
إنّ العامل التونسي لا يحترم أوقات العمل ولا يحترم العمل في حدّ ذاته فلا يقتصر فهمه على المردودية بل على الأجر.
ما موقفكم من قرار تمكين الليبيين من التملّك في تونس؟
قامت إدارة الملكية العقارية مؤخرا بإصدار مذكرة تحت عدد 27 مؤرخة في 31 أكتوبر 2016، تتعلق بإعفاء الليبيين من رخصة الوالي عند اقتناء عقارات بتونس، تفعيلا للاتفاقية المبرمة بين تونس وليبيا المؤرخة في 14 جوان 1961 والمصادق عليها بتاريخ 9 جوان 1962 والمتعلقة بحرية التنقل والتملك لكل من مواطني البلدين وهذا الجراء لا يحفّز الليبيين على شراء المساكن بتونس علما وأنّ قدرتهم الشرائية قد تراجعت لذا لابدّ من تعميم هذا الإجراء على كل البلدان الشقيقة والصديقة.
وللتذكير فإنه لم تكن في ذلك الوقت هناك إرادة سياسية لتفعيل مذكرة الإعفاء ولم يقع تطبيقها لكنها بقيت سارية المفعول ومنذ 2011 ازداد دخول الليبيين إلي تونس لكن بقوا يخضعون للأمر 4 جوان 1957 للحصول على رخصة إدارية من الوالي للتملك إلى حين استجابت حكومة يوسف وكانت هناك إرادة سياسية لتمكين الليبيين من التملك والرجوع للمعاهدة القديمة وأصدرت وزارة أملاك الدولة والشؤون العقارية مذكرة تقرر فيها إعفاء المواطنين الليّبييّن من رخصة الوالي في العمليات العقارية يوم 31 أكتوبر الفارط.
وسيتم تسوية وضعية العقارات والرسوم المجمّدة الخاصة بالليبيين كما أنّ هذا القرار سيعود بالفائدة لخزينة الدولة التونسية من خلال جلب العملة الصعبة علما وأنّ عددا من الليبيين تعرّضوا لعمليّات تحيّل كبيع عقارات وهميّة أو بيع عقار مُباع.
كما أنّ الغرفة تطالب بإلحاح تيسير شروط حصول الأجانب على عقار في تونس كما هو معمول به في باقي الدول العربية إذ يواجه الأجنبي الذي يرغب في ملك عقار في تونس بإجراءات إدارية معقّدة ومنها رخصة التمليك التي تستغرق وقتا يصل إلى سنوات إلاّ أن هذا الإجراء له فائدة هامة بالنسبة للاقتصاد الوطني إذ له مردودية بالعملة الصعبة.
ما موقفكم من قانون المالية 2017؟ وهل لديكم مقترحات جديدة؟
كوننا قطاع البعث العقاري لابدّ من توفير القيمة المضافة على السكن الذي يتجاوز 200 ألف دينار وبالتالي تم إلغاء ضريبة الأداء على القيمة المضافة بـ18% على تلك العقارات من مشروع قانون المالية لسنة 2017.
وقد لفتنا الانتباه أيضا لبعض النقاط المزعجة وبالأساس موضوع الترفيع في معلوم التسجيل عند اقتناء عقارات.
هاجر عزّوني
